Uma família pode herdar uma casa, um apartamento ou uma propriedade rural e, ainda assim, não ter dinheiro disponível para organizar a sucessão.

O patrimônio existe, mas está concentrado em bens que não podem ser movimentados com a mesma facilidade de uma conta bancária. Enquanto isso, chegam despesas de conservação, tributos, contas do imóvel e pedidos de informação de possíveis compradores. A dificuldade financeira passa a interferir em decisões que também dependem de documentos, consenso e definição dos direitos de cada interessado.

Em 2026, uma mudança do Conselho Nacional de Justiça abriu espaço para reorganizar essa sequência. A Resolução CNJ nº 695, de 26 de agosto de 2026, alterou o artigo 15 da Resolução nº 35/2007: a escritura pública de inventário e partilha deixou de depender da comprovação do pagamento prévio do ITCMD. A possibilidade merece atenção, sobretudo quando os herdeiros possuem patrimônio imobiliário e pouca liquidez. Ela exige planejamento porque a obrigação tributária permanece e o registro do imóvel constitui uma etapa própria. [1]

Este artigo explica como analisar essa oportunidade sem confundir a lavratura da escritura com o encerramento de todas as pendências. O objetivo é ajudar a família a organizar o patrimônio, identificar entraves e preparar uma consulta jurídica produtiva. A orientação abrange imóveis urbanos e rurais, direitos ainda não registrados e situações em que o caminho administrativo precisa ser combinado com providências judiciais.

O problema da herança que tem valor mas não tem liquidez

Pense em uma situação hipotética: três irmãos recebem uma casa avaliada, apenas para este exemplo, em R$ 900 mil. Nenhum deles dispõe de uma reserva financeira suficiente para custear todas as providências de imediato. Um irmão mora no imóvel, outro pretende vender e o terceiro deseja conservar a casa para locação. A estimativa de valor não responde como pagar as despesas, quem administra o bem ou quais documentos permitirão uma negociação futura.

A consulta inicial deve separar duas perguntas. A primeira é o que integra a herança e qual a posição jurídica dos interessados. A segunda é como financiar as etapas necessárias sem assumir compromissos incompatíveis com a situação do imóvel. Misturar essas perguntas costuma produzir soluções precipitadas, como anunciar uma venda antes de verificar a matrícula ou aceitar um empréstimo contando com uma transferência que ainda depende de vários atos.

Também é necessário distinguir disponibilidade econômica de possibilidade jurídica. Uma oferta de compra pode representar dinheiro futuro, mas não equivale a receita certa. O comprador pode exigir financiamento, vistoria, regularização da construção e assinatura de todos os envolvidos. Por isso, o planejamento financeiro deve trabalhar com cenários e condições verificáveis, evitando tratar uma proposta informal como garantia de pagamento dos custos sucessórios.

O que a Resolução CNJ 695 de 2026 efetivamente mudou

A alteração permite a lavratura da escritura sem prova do recolhimento antecipado do imposto de transmissão causa mortis. Na escritura, as partes, orientadas por seus advogados, devem declarar ciência das obrigações tributárias e da apuração e do recolhimento conforme a legislação estadual ou distrital, inclusive quanto a eventual isenção ou não incidência. Se o imposto não tiver sido pago previamente, o tabelião comunica o ato ao fisco em cinco dias ou no prazo da legislação tributária aplicável. [1]

Para a família, a principal implicação é poder examinar uma sequência diferente de atos. A escassez de dinheiro para o tributo não precisa ser tratada automaticamente como impedimento para lavrar a escritura. Isso não significa que qualquer sucessão poderá seguir por cartório nem que o patrimônio estará imediatamente disponível para venda, registro ou financiamento. A viabilidade depende da situação sucessória, da documentação e das regras aplicáveis às etapas seguintes.

O comunicado oficial do CNJ esclarece que a cobrança tributária permanece pelos instrumentos próprios. Assim, a mudança deve ser usada para organizar o procedimento, e não para adiar indefinidamente o contato com a Fazenda. A interpretação responsável preserva dois objetivos: permitir o avanço do ato notarial quando cabível e manter um plano explícito de cumprimento das obrigações fiscais. [2]

Escritura de inventário e registro do imóvel são etapas diferentes

O tabelionato de notas formaliza o inventário e a partilha pela escritura. O Registro de Imóveis examina o título apresentado e pratica os atos relativos à matrícula. Essa distinção é decisiva para quem pretende vender, financiar ou utilizar o bem em outra operação. Concluir a escritura pode resolver uma parte importante da sucessão, mas a família ainda precisa verificar a possibilidade de ingresso do título no registro e a documentação necessária.

A Resolução nº 695/2026 trata expressamente da lavratura da escritura. Não se deve ampliar seu alcance como se ela tivesse concedido uma dispensa geral de comprovação tributária em qualquer ato registral. O atendimento deve identificar o tratamento aplicável ao registro, a legislação estadual e as normas da corregedoria competente. Quando surgir uma exigência, sua fundamentação precisa ser examinada, inclusive para avaliar se cabe cumprimento, esclarecimento ou questionamento. [1, 3]

Uma boa pergunta ao profissional é: depois de lavrada a escritura, qual documento ainda falta para que a matrícula reflita a partilha? A resposta pode envolver imposto, certidão, correção de nome, descrição do bem, representação de uma parte ou continuidade da cadeia registral. Cada pendência deve ter responsável e próximo passo. A família ganha clareza quando consegue visualizar o que foi concluído e o que permanece aberto.

Não existe uma alíquota nacional única para todos os inventários

O cálculo do ITCMD precisa considerar a legislação do ente competente, o fato gerador, os bens, a avaliação e as circunstâncias da transmissão. Estados podem estabelecer alíquotas, faixas, isenções, obrigações acessórias e prazos diferentes. Uma informação recebida por uma família em outro estado não deve ser aplicada diretamente ao caso. O mesmo cuidado vale para multas, parcelamentos e benefícios tributários.

Para elaborar um orçamento utilizável, convém discriminar o tributo estimado e indicar as premissas usadas. A família precisa saber se a base decorre de uma avaliação ainda sujeita à análise fiscal, quais documentos foram considerados e o que pode mudar após uma exigência. Uma estimativa transparente ajuda a planejar caixa; um número apresentado sem hipótese de cálculo pode gerar a impressão de que toda a despesa já está definida.

O escritório já publicou um conteúdo sobre custos de inventário, ITCMD e despesas envolvidas. A leitura complementa este recorte. Aqui, a questão central é a ordem das providências quando existe imóvel e falta dinheiro disponível. Os dois temas devem ser analisados juntos, com conferência da regra atual antes de aplicar qualquer orientação anterior.

Como avaliar o cabimento do inventário em cartório

O caminho extrajudicial depende das condições jurídicas do caso e da observância das normas do CNJ. A concordância entre os interessados é relevante, mas não substitui a identificação completa de herdeiros, eventual companheiro, regime de bens, testamento e direitos que integram o acervo. É preciso verificar se a documentação permite uma escritura adequada e se existem questões que precisam de solução judicial.

A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou possibilidades, inclusive em situações com interessado menor ou incapaz e com testamento, sob requisitos específicos. Para menores ou incapazes, há proteção do quinhão em parte ideal de cada bem e manifestação favorável do Ministério Público, além das demais condições. A existência de testamento exige o exame das hipóteses normativas e da autorização judicial pertinente. Nenhuma dessas situações permite uma conclusão automática pela simples existência de consenso familiar. [4]

A conversa inicial deve revelar obstáculos logo no começo. Há pessoa não localizada? Algum interessado discorda da avaliação? Existe dúvida sobre união estável ou filiação? Um dos bens pertence parcialmente a terceiro? A resposta pode alterar a via, a sequência de atos ou o alcance da escritura. A análise antecipada ajuda a evitar que a família pague documentos e serviços para um procedimento que precisará ser reformulado.

Como organizar o caixa sem vender o imóvel de forma precipitada

Uma família sem liquidez deve comparar alternativas concretas. Pode haver recursos já disponíveis no acervo, contribuição proporcional dos interessados, parcelamento fiscal permitido pela legislação ou outra forma lícita de custeio. Cada hipótese exige verificar autorização, responsabilidade e efeito sobre a partilha. A contribuição de um herdeiro, por exemplo, deve ser documentada para não se transformar em futura disputa sobre reembolso.

Também existe previsão normativa para alienação de bens pelo inventariante em determinadas situações extrajudiciais, com requisitos próprios. A hipótese envolve destinação dos recursos a despesas do inventário, discriminação de valores e outras salvaguardas previstas na Resolução nº 35/2007, alterada em 2024. Não corresponde a autorização genérica para qualquer herdeiro vender isoladamente um bem da herança. A compatibilidade com o caso precisa ser examinada antes de negociar. [4]

Na prática, convém preparar dois cenários financeiros. Um considera a continuidade do inventário sem venda imediata. Outro considera uma alienação juridicamente viável, com suas condições, custos e dependências. Essa comparação mostra quando uma proposta de compra ajuda e quando cria uma obrigação arriscada. O valor de uma boa consulta está em tornar essas diferenças visíveis antes de uma assinatura ou transferência de dinheiro.

O imóvel sem matrícula em nome do falecido exige outra análise

É comum a família dizer que herdou uma casa e apresentar apenas contrato particular, recibos e carnês de IPTU. Esses documentos merecem atenção, mas podem revelar que o falecido tinha direitos aquisitivos ou possessórios, em vez de propriedade registrada em seu nome. O inventário deve refletir a posição jurídica efetivamente existente. A descrição inadequada do acervo pode dificultar a partilha e os atos posteriores.

O primeiro trabalho consiste em localizar a matrícula, transcrição ou informação registral pertinente e confrontar esse material com a aquisição. Quem vendeu? O preço foi pago? O imóvel negociado corresponde ao descrito no registro? O vendedor está vivo? Há outros contratos na cadeia? Essas respostas indicam se serão necessárias formalização consensual, adjudicação, investigação possessória ou outras providências coordenadas com a sucessão.

Esse cenário é diferente de simplesmente registrar uma partilha de imóvel já regular. A família deve compreender qual direito receberá agora e qual regularização ainda precisará ser feita. Para aprofundar a distinção, consulte o artigo sobre adjudicação compulsória, usucapião e REURB. A escolha do instrumento depende da origem do problema, e não apenas da ausência de escritura.

Quando sucessivos falecimentos aumentam a complexidade

O imóvel pode ter permanecido em nome de um avô enquanto filhos e netos passaram a utilizá-lo. Se ocorreram outros falecimentos antes da regularização, a consulta deverá reconstruir quem participou de cada sucessão. A família nem sempre sabe quais documentos são relevantes porque confunde moradia, administração e titularidade. Um levantamento cronológico ajuda a identificar pessoas, direitos e transmissões que precisam ser examinados.

Para começar, registre as datas dos óbitos, os vínculos familiares conhecidos e os documentos de cada aquisição. Inclua inventários anteriores, escrituras, decisões, certidões de casamento e informações sobre alterações no estado civil. Evite distribuir percentuais por suposição. Uma conta aparentemente simples pode ignorar meação, representação sucessória ou direitos de interessados que não participaram da conversa inicial.

O planejamento também deve considerar a preservação de prova. Contratos antigos, recibos e declarações podem estar com parentes diferentes. Digitalizar os documentos de forma legível e conservar os originais reduz o risco de perda. A identificação das lacunas permite solicitar certidões e informações com propósito definido, evitando pesquisas repetidas e despesas que não ajudam a esclarecer a cadeia patrimonial.

Administração do imóvel enquanto o inventário avança

A família precisa cuidar do bem antes do encerramento das providências. Isso inclui conservação, segurança, recebimentos de aluguel e pagamentos necessários. Um registro simples de receitas e despesas, acompanhado de comprovantes, facilita a prestação de informações aos interessados. A administração sem transparência pode transformar uma pendência documental em conflito sobre uso do patrimônio e destinação de recursos.

Quando um herdeiro reside no imóvel, convém esclarecer a situação de ocupação e os acordos existentes. Quem arca com despesas? Houve autorização dos demais? Há intenção de compensação ou reorganização futura? Essas perguntas não autorizam cobrar ou exigir saída automaticamente. Elas permitem reconhecer o problema específico e avaliar se uma composição pode preservar a moradia e os direitos envolvidos.

Se o imóvel estiver alugado, o contrato e o fluxo de pagamentos devem ser incluídos no diagnóstico. O locatário precisa receber orientações coerentes sobre quem administra, como pagar e com quem tratar manutenção. A sucessão não deve ser conduzida por mensagens contraditórias de vários familiares. Uma organização prática reduz atritos e protege a documentação da renda produzida pelo bem.

O que preparar para uma reunião jurídica produtiva

Para o primeiro contato, informe o nome, o município do imóvel, a data do falecimento e o objetivo principal da família. Diga se pretende vender, manter, alugar ou apenas organizar a partilha. Avise se há urgência concreta, como proposta com prazo, cobrança fiscal ou conflito de ocupação. Essa triagem ajuda a encaminhar a reunião e a identificar quais documentos devem ser examinados primeiro.

Reúna, quando disponíveis, certidão de óbito, documentos dos interessados, certidões de estado civil, matrícula atualizada, contratos antigos, comprovantes de aquisição e documentos de inventários anteriores. Inclua informação sobre testamento, dívidas conhecidas, receitas do imóvel e propostas recebidas. Não é necessário inventar um documento que não existe: a ausência deve ser informada para que a busca seja orientada.

Você pode iniciar o atendimento e solicitar uma reunião com a equipe. Explique que a demanda envolve inventário com patrimônio imobiliário e dificuldade de liquidez. O atendimento qualificado começa pela compreensão dos fatos e das prioridades. Condições da consulta, escopo do trabalho e despesas de terceiros devem ser alinhados individualmente, conforme a documentação e a complexidade identificadas.

Como reconhecer o valor do diagnóstico e da condução

Um serviço jurídico pode compreender tarefas muito diferentes: identificar interessados, reconstruir aquisições, analisar tributos, negociar consensos, preparar escritura, cumprir exigências e acompanhar registro. Comparar propostas apenas por um valor final pode esconder essas diferenças. A família deve perguntar quais etapas estão incluídas, quais dependem de profissional técnico e como serão tratadas questões que surgirem depois do diagnóstico.

Um diagnóstico útil identifica o ponto em que o caso está, descreve os documentos faltantes e propõe a sequência de providências. Também explica o que pode impedir cada etapa. Essa entrega permite decidir com informação, inclusive quando a recomendação for não celebrar determinado negócio naquele momento. O valor da orientação está ligado à qualidade da decisão e à responsabilidade pela condução contratada.

Na Gutemberg Amorim Sociedade Individual de Advocacia, o atendimento é orientado à análise individual de fatos e documentos. Para conhecer o contexto de atuação, acesse a página de Direito Imobiliário. A informação institucional deve acompanhar uma conversa concreta sobre o caso, com definição de escopo, comunicação e próximos passos, sem promessa de aprovação automática ou prazo uniforme.

A proposta de compra precisa respeitar o estágio da sucessão

Imagine que um interessado oferece um sinal para reservar a casa e exige a assinatura da escritura de venda em trinta dias. A família pode enxergar nessa proposta a solução para todas as despesas. Antes de aceitar, porém, é necessário verificar se o calendário proposto comporta as etapas ainda abertas. Uma assinatura condicionada a fatos que ninguém controla pode gerar cobrança, pedido de devolução e conflito justamente quando o patrimônio precisa ser organizado.

O diagnóstico deve identificar quem pode participar do compromisso, como a propriedade ou os direitos serão descritos e quais condições precisam ser cumpridas. Se a transferência depender de regularização, essa dependência deve ser tratada com precisão. A negociação precisa refletir a documentação real, a possibilidade de registro e a proteção do comprador. Uma minuta genérica pode omitir o principal risco do negócio: prometer a entrega de um título que ainda não está disponível.

Também convém perguntar como será tratado o dinheiro recebido. Ele ficará disponível para qual finalidade? Quais pessoas autorizam sua utilização? O que ocorre se a condição prevista não se realizar? A orientação individual permite avaliar essas cláusulas sem presumir que qualquer sinal pode ser utilizado livremente para pagar despesas familiares. A existência de patrimônio no acervo exige atenção aos interesses de todos os envolvidos.

Uma proposta séria pode comportar uma sequência documental e prazos compatíveis com o estágio do caso. Quando a exigência comercial ignora essa realidade, a família deve compreender o risco antes de assumir a obrigação. A reunião jurídica contribui para negociar com informação, apresentar condições fundamentadas e evitar que a busca por liquidez crie uma segunda pendência contratual.

Como avaliar duas propostas de serviço para o mesmo inventário

Duas propostas podem trazer valores diferentes porque abrangem entregas diferentes. Uma pode incluir somente a preparação da escritura; outra pode contemplar busca documental, análise de direitos aquisitivos, acompanhamento fiscal e registro da partilha. A família deve pedir uma descrição objetiva do escopo. Isso permite comparar o trabalho efetivamente contratado e identificar despesas que continuarão sendo pagas diretamente a terceiros.

Pergunte se a atuação compreende resposta a exigências do tabelionato, comunicação com os interessados e acompanhamento do Registro de Imóveis. Esclareça como serão tratados um imóvel descoberto depois, divergência de área, conflito entre herdeiros ou necessidade de processo judicial. Essas situações podem alterar o serviço. Definir a forma de reavaliação evita que qualquer fato novo seja interpretado como descumprimento de uma proposta inicial que tinha alcance mais limitado.

O orçamento também deve distinguir honorários profissionais de tributos, emolumentos, certidões e trabalho técnico. Uma estimativa pode estar correta para o cenário conhecido e precisar de ajuste quando a matrícula revelar outro problema. O ponto relevante é explicar o motivo do ajuste, o documento que o justifica e a etapa afetada. A família consegue avaliar melhor o custo quando conhece a relação entre cada despesa e sua finalidade.

Por fim, combine como receberá atualizações. Uma informação útil descreve a providência concluída, a pendência atual e o que depende de terceiro. O acompanhamento perde qualidade quando se resume a dizer que o caso está andando. O cliente precisa compreender se a escritura está sendo preparada, se há documento aguardado ou se o título já foi apresentado ao registro. Essa clareza melhora a participação dos interessados nas decisões necessárias.

O que decisões favoráveis ajudam a compreender

Uma decisão judicial pode esclarecer como determinada controvérsia foi examinada, quais provas tiveram importância e que limites foram estabelecidos. A biblioteca de Decisões Favoráveis do escritório oferece conteúdo para essa leitura. O uso adequado é compreender raciocínios e contextos, considerando a área, a questão discutida e a fase processual de cada publicação.

Um resultado em outro processo não define o desfecho do seu inventário. A sucessão pode envolver fatos, interessados e documentos diferentes. Antes de tomar um caso publicado como referência, verifique se a questão jurídica é comparável e se a decisão trata efetivamente do problema atual. O mesmo cuidado vale para conteúdos sobre imóveis de outras localidades e para informações produzidas antes das atualizações normativas de 2026.

Perguntas frequentes sobre inventário com imóvel e pouca liquidez

Posso fazer a escritura sem pagar previamente o ITCMD

A Resolução nº 695/2026 retirou essa comprovação como condição para lavrar a escritura de inventário e partilha. O caso ainda precisa preencher os requisitos do procedimento. A obrigação fiscal permanece, com declaração das partes e comunicação ao fisco nos termos da norma. O planejamento deve incluir a apuração, os prazos e o tratamento aplicável às etapas posteriores.

A mudança permite vender imediatamente o imóvel

Não se deve concluir isso apenas pela possibilidade de lavrar a escritura. A negociação depende da posição jurídica do bem, do título, das pessoas envolvidas e das condições registrais. Se houver intenção de vender antes de encerrar todas as etapas, a autorização e o instrumento adequados precisam ser examinados antes de receber sinal ou assumir data de transferência.

A família pode deixar o imposto para quando aparecer comprador

O cronograma fiscal segue a legislação aplicável e não deve ser vinculado por suposição a uma venda incerta. O advogado deve verificar os prazos, eventuais opções de parcelamento e consequências do atraso. A possibilidade notarial é uma ferramenta de organização; ela não cria liberdade geral para escolher quando cumprir qualquer obrigação tributária.

Um imóvel irregular pode integrar o inventário

A análise deve identificar quais direitos o falecido efetivamente possuía e como documentá-los. Contrato quitado, posse e propriedade registrada não são posições idênticas. A partilha pode precisar ser coordenada com uma regularização posterior. O fundamental é descrever corretamente o acervo e evitar tratar como domínio registrado aquilo que ainda exige outra providência.

Qual é o prazo para começar

O Código de Processo Civil prevê a instauração do inventário em dois meses a partir da abertura da sucessão e sua conclusão nos doze meses seguintes, admitida prorrogação judicial. A consequência tributária do atraso exige exame da legislação estadual. Não se deve presumir que esses períodos resolvem todas as particularidades da via extrajudicial ou substituem o controle dos prazos fiscais do caso. [5]

Como transformar a próxima decisão em um plano verificável

Antes de escolher entre esperar, vender ou procurar o cartório, organize a situação em uma página. Identifique os imóveis, os interessados, os documentos existentes, as despesas urgentes e o objetivo da família. Acrescente as dúvidas que ainda impedem uma decisão. Esse resumo permite que a reunião se concentre na estratégia, em vez de gastar todo o tempo reconstruindo informações dispersas.

A orientação deve terminar com próximos passos compreensíveis: quais documentos buscar, qual possibilidade será avaliada, que obrigação precisa de acompanhamento e quem ficará responsável por cada medida. Se uma resposta depender de informação do cartório ou da Fazenda, essa dependência deve ser explicitada. A família pode avançar com prudência quando entende o que precisa ser confirmado e por quê.

Para solicitar a análise do seu inventário, converse com a equipe pelo canal oficial de atendimento e informe o município, a situação da matrícula e a dificuldade financeira encontrada. O escritório atende presencialmente em Goiânia e online, com análise das regras locais pertinentes. A reunião pode ajudar a estruturar uma sequência compatível com a sucessão, o imóvel e a disponibilidade financeira dos interessados.

Fontes e referências

[1] CNJ. Resolução nº 695 de 26 de agosto de 2026. Alteração do artigo 15 da Resolução nº 35/2007. Consultar fonte oficial

[2] CNJ. Entenda como o pagamento prévio do ITCMD descomplica a partilha de bens. 21 de setembro de 2026. Consultar fonte oficial

[3] Brasil. Lei nº 6.015/1973. Lei de Registros Públicos. Consultar fonte oficial

[4] CNJ. Resolução nº 571/2024 e Resolução nº 35/2007 compilada. Consultar fonte oficial 1 | Consultar fonte oficial 2

[5] Brasil. Código de Processo Civil. Artigo 611. Consultar fonte oficial