Você comprou um lote ou apartamento na planta e não conseguiu usá-lo? Entenda quando é possível reaver o valor investido sem perdas abusivas

O sonho da casa própria virou um pesadelo? Saiba como agir

Comprar um imóvel na planta ou um lote em um condomínio fechado é, para muitos, a realização de um sonho. Mas e quando esse sonho se transforma em frustração por atraso na entrega, falta de imissão na posse ou cláusulas abusivas no contrato?

Muitas pessoas desistem do negócio e se deparam com a chamada retenção de 50% dos valores pagos. Mas será que isso é legal? A resposta é: nem sempre. E na maioria dos casos, NÃO.

Neste artigo, você vai entender:

• Quando a devolução integral é possível

• Quais cláusulas podem ser consideradas abusivas

• O que fazer diante de uma notificação de inadimplência irregular

• Como agir para proteger seu patrimônio

🧱 Lote ou imóvel sem uso: a cobrança de “aluguel” é legal?

Não. Quando o comprador não teve a posse do bem, seja um lote ainda sem infraestrutura ou um apartamento ainda em construção, não há fundamento legal para cobrança de aluguel ou qualquer valor compensatório por parte da construtora ou loteadora.

🔎 Exemplo real: Comprador de um lote urbano teve o contrato rescindido, mas nunca recebeu a posse do bem. Mesmo assim, a empresa tentou reter 50% do valor e ainda cobrar “aluguel” pelo tempo de contrato. Esse tipo de prática pode ser contestado judicialmente.

⚖️ Fundamento legal: O STJ tem reconhecido que, sem uso efetivo do bem, não há como se falar em compensação por fruição ou retenção excessiva.

📝 Vícios formais na notificação de inadimplência podem anular a rescisão

Uma das práticas mais comuns das construtoras e loteadoras é a rescisão unilateral do contrato por suposta inadimplência do comprador. No entanto, muitos esquecem que essa notificação precisa seguir regras estritas.

🚫 O que caracteriza uma notificação irregular?

• Envio para endereço desatualizado

• Falta de comprovação da entrega pessoal

• Ausência do prazo legal de purgação da mora (15 a 30 dias)

🧷 Importante: A Lei 6.766/79, que rege os loteamentos, exige prazo mínimo para regularização antes de qualquer rescisão. Se não houver comprovação da entrega da notificação, a rescisão pode ser considerada ilegal.

📋 Quadro-Resumo sem informações claras pode anular cláusulas de retenção

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) trouxe regras específicas para proteger o comprador. Uma das mais importantes é a exigência de um quadro-resumo com informações claras sobre multas, prazos e retenções.

Se o contrato:

• Não possui quadro-resumo

• Ou omite o percentual de retenção

• Ou apresenta taxas genéricas e abusivas

➡️ Você pode pedir judicialmente a rescisão com devolução de até 100% dos valores pagos.

⌛ Atraso na entrega além de 180 dias: multa e reembolso integral

Você sabia que, após 180 dias de atraso na entrega de imóvel na planta, a construtora pode ser obrigada a devolver todos os valores pagos com multa?

Segundo a Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, o consumidor tem direito à restituição integral das parcelas pagas, de forma imediata, com correção monetária.”

Ou seja, passado o prazo de tolerância, se não houve entrega nem imissão na posse, o comprador pode:

• Pedir rescisão por culpa da vendedora

• Exigir restituição total do que pagou

• Cobrar indenização e multa por perdas e danos

❗ Desmistificando a retenção de 50%: isso NÃO é regra

Muita gente ainda acredita que a empresa pode reter automaticamente 50% dos valores pagos, mas isso só se aplica em casos muito específicos, como contratos com patrimônio de afetação (quando o empreendimento é segregado financeiramente e juridicamente).

➡️ Na maioria dos contratos comuns, o percentual máximo aceito pela Justiça varia entre 10% a 25%.

A retenção de 50% é exceção, não a regra.

✅ Checklist: Quando é possível exigir a devolução integral

✔️ Imóvel/lote sem imissão na posse
✔️ Notificação de mora com vícios formais
✔️ Quadro-resumo ausente ou incompleto
✔️ Cláusulas abusivas de retenção
✔️ Atraso na entrega superior a 180 dias

❓ Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Posso desistir da compra de um lote sem pagar multa?

Sim, especialmente se não houve imissão na posse e se houver vícios no contrato. Cada caso deve ser avaliado.

2. É legal a retenção de 50% do valor pago?

Na maioria dos casos, não. A jurisprudência reconhece como abusiva a retenção acima de 25% sem justificativa.

3. E se eu estiver inadimplente?

Você ainda tem direitos. Se a notificação de mora não foi entregue corretamente, a rescisão pode ser anulada.

4. Tenho direito a correção monetária dos valores pagos?

Sim. Em caso de rescisão, os valores devem ser devolvidos com correção monetária e, em alguns casos, com multa.

📣 Está enfrentando essa situação? Não aceite a primeira proposta da construtora. Fale com um advogado especializado.

Se você comprou um imóvel na planta ou lote e:

• Não teve a posse do bem

• Foi notificado irregularmente

• Está sendo ameaçado com retenção abusiva

• Está em dúvida sobre seus direitos

👉 Fale com quem realmente entende do assunto e atua com segurança jurídica em rescisões contratuais.

✅ Canais oficiais para atendimento jurídico com o Dr. Gutemberg Amorim

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