Usucapião é um instituto do direito civil que se refere à aquisição de propriedade de um bem móvel ou imóvel através da posse prolongada e contínua, de acordo com os requisitos estabelecidos pela lei.
Em outras palavras, a lei de usucapião transfere a posse de um bem a seu ocupante ou portador, desde que faça uso por tempo suficiente e incontestável. É uma forma de garantir que as propriedades cumpram suas funções sociais.
Usucapião é um conceito especialmente importante no direito imobiliário, por isso este texto será mais focado nesse tipo de bem. Continue lendo para entender melhor os requisitos da lei.
Quais são os requisitos para se conseguir usucapião de um bem imóvel?
Do latim usucapio, que significa “adquirir pelo uso”, a ocupação e utilização são os principais requisitos para a Lei de Usucapião. O prazo varia de acordo com o tipo de imóvel, bem como outros requisitos que se adaptam às características individuais de cada caso. Entretanto, existem alguns requisitos que são comuns em todos os casos de usucapião. São eles:
- Animus domini: o ocupante precisa ter assumido as funções de dono do imóvel, como arcar com custos, regularização, manutenções, entre outras responsabilidades que, originalmente, deveriam ser do proprietário.
- Posse Contínua e Pacífica: o indivíduo deve possuir o bem de forma contínua, pacífica e ininterrupta durante o período estipulado pela lei. Isso significa que não pode haver disputas pela posse ou interrupções significativas na ocupação.
Outros requisitos também podem ser inclusos de acordo com as leis estaduais ou municipais, como ausência de vícios na aquisição, regularização de impostos, etc.
Além disso, existem ainda diferentes tipos de usucapião de um bem imóvel previstos em lei e com regras próprias. A seguir, cito alguns deles:
Usucapião Ordinária ou Extraordinária
O Código Civil dispõe que:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Outro artigo importantíssimo do Código Civil dispõe que:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Assim, para usucapião ordinária ou extraordinária, é preciso preencher os requisitos de animus domini e tempo ininterrupto – prazo que varia de acordo com cada caso.
Usucapião Especial Urbana
Esse tipo de usucapião possui um lapso menor de tempo, mas existem limitações em relação ao tamanho da propriedade (máximo de 250 m²). É regulada pelo Art. 183 da Constituição, Art. 1.240 do Código Civil e Art. 9º da Lei 10.257/2001.
Neste caso, o ocupante também não pode ser proprietário de outro tipo de imóvel, seja ele urbano ou rural, e não pode ter tido reconhecida esta forma de usucapião anteriormente.
A usucapião urbana ganha ainda mais relevância ao levarmos em conta o dado de que o Brasil tem cerca de 40 milhões de imóveis urbanos sem escrituras. Isso reforça a necessidade da lei que, como mencionamos no início do texto, visa garantir que as propriedades exerçam sua função social.
Usucapião Especial Rural
É prevista pelo Art. 1.239 do Código Civil, que dispõe que:
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Assim, é preciso utilizar a terra para sua subsistência ou de sua família, não ultrapassar o limite de 50 hectares e cumprir o tempo de ocupação.
Usucapião Especial Coletiva
Pode ser requerida por um grupo de pessoas que, durante 5 anos, ocupam áreas urbanas de até 250 metros quadrados por possuidor, com finalidade de moradia, e não possuem outro imóvel. É prevista pelo art. 10 da Lei 10.257/2001, que dispõe:
Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Familiar
Requer a posse do imóvel por um período de 2 anos, desde que o possuidor não possua outro imóvel, tenha construído sua moradia no terreno e o utilize para sua moradia ou de sua família. Vale destacar que essa é uma medida que visa proteger o cônjuge em caso de divórcio e abandono de lar. É regulada pelo art. 1.240-A do Código Civil, que dispõe que:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Estes são apenas alguns tipos de usucapião previstos em lei. Se você está interessado em requisitar uma propriedade com base neste ramo da lei, é importante buscar orientação jurídica.
Como fazer usucapião?
A usucapião pode ser realizada de forma judicial, em que instituições do sistema judiciário são acionadas, ou extrajudicial, em que um acordo é selado e tudo é resolvido diretamente em cartório de registro de imóveis. A opção extrajudicial tem se mostrado a principal escolha na maioria dos casos, pois apresenta maior agilidade em sua resolução
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